18. 부동산 운용특례
| ❏ | 부동산을 취득한 집합투자기구의 금전차입 제한[체크리스트 #40] |
| 자본시장법 제94조(부동산의 운용 특례)①집합투자업자는 제83조제1항 각 호 외의 부분 본문에 불구하고 집합투자재산으로 부동산을 취득하는 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 집합투자기구의 계산으로 금전을 차입할 수 있다. ⑥제1항 및 제2항에 따른 금전 차입과 금전 대여의 한도, 차입한 금전의 운용 제한 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 자본시장법시행령 제97조(부동산의 운용 특례)① 법 제94조제1항에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 집합투자업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금융기관 등에게 부동산을 담보로 제공하거나 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 금전을 차입하는 것을 말한다. 다만, 집합투자자총회에서 달리 의결한 경우에는 그 의결에 따라 금전을 차입할 수 있다. 1. 제79조제2항제5호 각 목의 금융기관 2. 보험회사 3. 「국가재정법」에 따른 기금 4. 다른 부동산집합투자기구 5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 준하는 외국 금융기관 등 ⑦ 집합투자업자가 법 제94조제1항에 따라 금전을 차입하는 경우에 그 차입금 한도는 다음 각 호와 같다. 1. 부동산집합투자기구의 계산으로 차입하는 경우: 그 부동산집합투자기구의 자산총액에서 부채총액을 뺀 가액의 100분의 200. 다만, 집합투자자총회에서 달리 의결한 경우에는 그 의결한 한도 2. 부동산집합투자기구가 아닌 집합투자기구의 계산으로 차입하는 경우: 그 집합투자기구에 속하는 부동산 가액의 100분의 100의 범위에서 금융위원회가 정하여 고시하는 비율. 이 경우 부동산 가액의 평가는 법 제238조제2항에 따른 평가위원회(이하 "집합투자재산평가위원회"라 한다)가 같은 조 제3항에 따른 집합투자재산평가기준에 따라 정한 가액으로 한다. ⑧ 집합투자업자는 법 제94조제1항에 따라 차입한 금전을 부동산에 운용하는 방법 외의 방법으로 운용하여서는 아니 된다. 다만, 집합투자기구의 종류 등을 고려하여 금융위원회가 정하여 고시하는 경우에는 부동산에 운용하는 방법 외의 방법으로 운용할 수 있다. 금융투자업규정 제4-72조(부동산의 운용 특례) ② 영 제97조제7항제2호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 비율"이란 100분의 70을 말한다. ③ 영 제97조제8항에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 경우"란 차입한 금전으로 부동산에 투자할 수 없는 불가피한 사유가 발생하여 일시적으로 현금성 자산에 투자하는 경우를 말한다. |
| ➤ | [차입금 총액 / 순자산총액] ≤ 200% |
| - | 부동산집합투자기구의 계산으로 차입하는 경우, 순자산총액의 200%까지 금전의 차입 가능 |
| ➤ | [차입금 총액 / 부동산 가액] ≤ 70% |
| - | 부동산집합투자기구 외의 집합투자기구의 계산으로 차입하는 경우, 그 집합투자기구에 속하는 부동산 가액의 70%까지 금전의 차입 가능 |
| - | 부동산 가액 평가: 집합투자재산평가기준에 따라 정한 가액 |
| ❏ | 부동산을 취득한 집합투자기구의 금전대여 제한 (100%) [체크리스트 #41] |
| 자본시장법 제94조(부동산의 운용 특례) ②집합투자업자는 제83조제4항에 불구하고 집합투자재산으로 부동산개발사업을 영위하는 법인(부동산신탁업자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 포함한다)에 대하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 금전을 대여할 수 있다. ⑥제1항 및 제2항에 따른 금전 차입과 금전 대여의 한도, 차입한 금전의 운용 제한 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 자본시장법시행령 제97조(부동산의 운용 특례) ② 법 제94조제2항에서 "대통령령으로 정하는 자"란 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사 또는 다른 집합투자기구를 말한다. ③ 법 제94조제2항에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 방법을 말한다. 1. 집합투자규약에서 금전의 대여에 관한 사항을 정하고 있을 것 2. 집합투자업자가 부동산에 대하여 담보권을 설정하거나 시공사 등으로부터 지급보증을 받는 등 대여금을 회수하기 위한 적절한 수단을 확보할 것 ④ 집합투자업자가 법 제94조제2항에 따라 금전을 대여하는 경우 그 대여금 한도는 해당 집합투자기구의 자산총액에서 부채총액을 뺀 가액의 100분의 100으로 한다. |
| ➤ | [대여금 총액 / 순자산총액] ≤ 100% |
| - | 집합투자재산으로 부동산개발사업을 영위하는 법인(부동산신탁업자, 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사 또는 다른 집합투자기구)에 대하여 순자산총액의 100%까지 금전의 대여 가능 |
| - | 금전의 대여의 조건 : |
| 1. 집합투자규약에서 금전의 대여에 관한 사항을 정하고 있을 것 2. 집합투자업자가 부동산에 대하여 담보권을 설정하거나 시공사 등으로부터 지급보증을 받는 등 대여금을 회수하기 위한 적절한 수단을 확보할 것 |
| ➤ | 적용 제외 : 사모집합투자기구 (☞ 자본시장법 제249조 및 시행령 제271조) 및 적격투자자대상 사모집합투자기구 (☞ 자본시장법 제249조의2) |
