금융투자협회 법규정보시스템 | 책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준

제1조(목적)

이 모범규준은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자의 책임준공의무를 부담하는 토지신탁과 관련한 제반업무 수행 시 필요한 업무처리절차를 정하고 책임준공의무 미이행에 따른 손해배상 범위를 명확히 하는 등 신탁사업 관련 위험관리 강화를 목적으로 한다.

제2조(용어정의)

이 모범규준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

①	‘토지신탁'은 신탁업자가 신탁재산으로 토지 등을 수탁받아 신탁계약에 따라 토지 등에 건물, 택지, 공장용지 등(이하 ‘건물 등')의 유효시설을 조성하여 이를 처분·임대하는 등의 부동산 개발사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 신탁을 말한다.

②	‘책임준공'은 천재지변, 전쟁 등의 불가항력적인 경우를 제외하고, 약속한 기한까지 건물 등의 공사를 완료하고 사용승인 또는 준공인가를 득하는 것을 말한다.

③	‘책임준공확약'은 토지신탁 계약과 관련하여 시공사가 책임준공을 이행하지 않는 경우에 제5조의 책임준공의무 이행기간 내에 신탁업자가 대출금융기관에 대하여 책임준공의무를 이행하고, 신탁업자의 책임준공의무 미이행으로 인하여 대출금융기관에게 발생한 손해를 배상하기로 약정하는 것을 말한다.

④	‘준공 관련 필수사업비'는 건물 등의 유효시설 준공(사용승인을 포함하며, 이하 본항에서 같다)을 위하여 분양률이 0%인 경우에도 준공 시까지 필수적으로 투입되어야 하는 사업비를 말하며, 최초 신탁계약 시 사업수지표 상 자료를 적용한다.

⑤	‘대출금융기관'은 토지신탁사업과 관련하여 차주에게 토지비 또는 사업비를 대여하는 금융기관을 말한다.

⑥	‘신탁계약서 등'은 책임준공확약 토지신탁사업과 관련하여 신탁업자가 체결하는 토지신탁계약 및 관련하여 체결하는 약정등을 말한다.

제3조(준공 관련 필수사업비)

①	신탁업자가 책임준공확약 토지신탁계약을 체결하는 경우에는 별지 제1호에 따른 준공 관련 필수 사업비를 위탁자의 자기자본 또는 대출금융기관의 대출금 등으로 확보하였는지 여부를 해당 양식에 따라 점검하고 제9조제1항에 따른 내부 사업성 심의 절차 시 점검 결과를 작성해야 한다.

②	신탁업자는 제1항의 준공 관련 필수사업비의 집행을 위해 필요한 대출금 인출의 제한을 규정하는 등 불합리한 제한을 규정하는 약정 등을 대출금융기관과 체결하여서는 아니 된다.

③	신탁업자의 책임준공의무 이행은 제1항의 준공 관련 필수사업비의 확보(약정된 대출의 실행, 위탁자의 자기자본 납입 포함) 및 집행을 전제조건으로 하여 부담하는 것이라는 취지를 신탁계약서 등에 반영하여야 한다.

④	신탁업자는 신탁업자가 집행한 준공 관련 필수사업비를 대출금융기관의 대출 원리금보다 선순위로 상환받는다는 내용을 신탁계약서 등에 반영하여야 한다.

제4조(책임준공 의무 이행 및 손해배상 범위 등)

신탁업자는 신탁업자의 책임준공의무 미이행에 따른 손해배상의 범위 등과 관련하여 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다.

1.	신탁업자의 책임준공 의무 이행 및 손해배상의 대상은 대출금융기관에 한정되며 위탁자나 시공사 등 다른 사업관계자는 포함되지 아니함

2.	신탁업자의 손해배상 책임범위, 이행시기는 다음 각 목의 기준을 따름

가.	책임범위 : 책임준공의무 미이행으로 인하여 대출금융기관의 대출 원리금 회수가 지연됨으로써 대출금융기관이 직접적으로 입게 된 실제 손해를 대상으로 하며, 책임준공의무 이행기간 도과 시 대출원리금의 상환을 약정하거나, 대출 원리금 회수 지연에 따른 대출금융기관의 기회비용 또는 신탁계약 이외의 별도 약정에서 발생한 손해를 포함하여 배상하는 행위를 금지함

나.	이행시기 : 신탁업자가 손해배상 책임을 이행하여야 하는 경우 그 이행시기는 신탁정산 완료 이후를 원칙으로 함. 다만, 그 이전이라도 신탁업자가 요청하는 경우에는 사업관계자 합의를 통해 달리 정할 수 있음

3.	신탁업자가 책임준공확약과 관련이 없는 의무나 책임을 부담하거나, 위탁자 또는 시공사의 의무나 책임을 보증 또는 연대하여 부담하도록 하는 내용(책임준공 이후 하수급업체의 유치권 해소의무, 보존등기의무 등)을 약정하는 행위를 금지함

4.	신탁업자는 신탁계약 체결 시 시공사가 이행하여야 하는 책임준공과 관련한 이행범위, 이행시기 등 조건에 시공사가 동의하는지 여부를 확인

제5조(책임준공의무 이행기간)

신탁업자는 신탁업자의 책임준공의무 이행 기간과 관련하여 다음 각 호의 사항을 신탁계약서 등에 명시하여야 한다.

1.	시공사의 책임준공의무 이행 기간 외에 추가적으로 6개월과 시공사의 예정 공사기간의 100분의 20에 해당하는 기간 중 긴 기간 이상에 해당하는 의무 이행기간을 부여함

2.	신탁업자 또는 시공사의 책임 있는 사유가 아닌 사유로 인해 당초 사업계획과 달리 착공이 지연되거나 공사진행이 불가피하게 지연되는 경우에는 제1호에도 불구하고 대출금융기관과 신탁업자가 책임준공의무 이행 기간을 협의하여 조정 할 수 있음

3.	시공사의 책임준공의무 이행 기간이 연장되는 경우 신탁사의 책임준공확약 이행기간도 연장되도록 하여야 함

제6조(시공사 교체 등)

신탁업자는 기존 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못하여 신탁업자가 책임준공확약에 따른 책임준공의무 이행 시 원활한 시공사 교체 등이 가능하도록 다음 각 호의 사항을 신탁계약서 등에 명시하여야 한다.

1.	기존 시공사의 책임준공의무 미 이행을 전제조건으로 하여 책임준공확약 시 시공사로부터 시공권 및 유치권 포기각서 징구

2.	신탁업자가 책임준공의무를 이행하기 위한 대체 시공사 선정 등의 절차 진행 시 대출금융기관은 시공사 교체에 적극 협조함

3.	책임준공의무를 이행하기 위하여 신탁업자는 단독의 판단으로 추가적인 공사비 등 사업비를 집행할 수 있음

제7조(공사비 지급 관리)

신탁업자는 다음 각 호에 따라 공사비를 지급하여야 한다.

1.	기성 확인 후 공사비를 지급해야 함

2.	사업수지표상 공사비 항목의 준공 관련 필수사업비로 사전확보된 금액 범위 내에서 공사비는 공사관련 비용의 지급재원으로 사용되도록 신탁업자가 관리함

3.	공사관련 보험금 또는 공사계약이행보증금은 공사비로 지급 또는 공사비 등 사업비로 투입된 신탁업자의 고유자금 상환에 우선적으로 사용함

제8조(분양가격 결정)

신탁업자의 책임준공의무 이행과정에서 분양가격의 조정이 필요한 경우, 대출금융기관과 신탁업자는 협의하여 상호 동의하에 결정한다는 내용을 신탁계약서 등에 명시하여야 한다.

제9조(사업성평가 절차)

①	신탁업자는 책임준공확약 토지신탁 신규 취급과 관련하여 일반 토지신탁과 구분되는 내부 사업성 심의기준을 마련하여 운용하여야 한다.

②	신탁업자는 제1항의 사업성 평가 시 별지 제2호의 책임준공확약 토지신탁 사업성 평가기준에 따른 평가결과를 작성하여야 한다.