부동산PF 수수료의 공정성ㆍ합리성 제고 등을 위한 모범규준
| 제1조(목적) |
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이 모범규준은 금융회사가 부동산PF 수수료를 산정ㆍ부과하는데 필요한 사항과 PF 금융 관련 위법ㆍ불공정 영업행위 방지를 위한 내부통제 체계를 구축하는 데 필요한 사항 등을 정함으로써 부동산PF 금융의 공정성ㆍ투명성과 합리성을 제고하는 것을 목적으로 한다.
| 제2조(용어의 정의) |
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이 모범규준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
| 1. | "금융회사"라 함은 다음 각 호에 해당하는 자를 말한다. |
| 가. | 「은행법」에 의하여 인가를 받은 금융기관 |
| 라. | 「농업협동조합법」에 의한 농협은행, 조합 및 그 중앙회 |
| 마. | 「수산업협동조합법」에 의한 수협은행, 조합 및 그 중앙회 |
| 바. | 「산림조합법」에 의한 조합 및 그 중앙회 |
| 사. | 「신용협동조합법」에 의한 조합 및 그 중앙회 |
| 아. | 「새마을금고법」에 의한 금고 및 그 중앙회 |
| 자. | 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의한 투자매매업자, 투자중개업자, 집합투자업자, 집합투자기구, 신탁업자, 투자목적회사 및 종합금융회사 |
| 카. | 「여신전문금융업법」에 의한 여신전문금융회사 |
| 2. | "부동산PF 금융"이라 함은 브릿지론, 본PF, 유동화증권에 대한 채무보증, 토지담보대출, 토지계약금대출, 집합투자기구 투자, 시행법인의 지분을 담보로 하는 대출 등 제1호에 따른 금융회사의 부동산 개발 사업장에 대한 신용공여를 말한다. |
| 제3조(적용 범위) |
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이 모범규준은 금융회사가 부동산PF 금융을 취급하는 부동산 개발 사업장에 적용된다.
| 제4조(부과대상) |
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금융회사는 부동산PF 금융과 관련하여 용역을 제공하는 경우에 한하여 PF 수수료를 부과하여야 한다.
차주의 신용도 하락, PF 사업장의 사업성 저하 등에 따른 신용위험원가, 대출 심사 및 실행과 관련한 업무원가 등은 내규화된 대출 심사 및 대출금리 부과 체계 등을 통해 대출금리에 반영하여야 하며, 이를 PF 수수료로 부과하여서는 아니된다.
PF 사업장에서 향후 발생 가능한 이익을 공유하기 위한 목적으로 별도의 용역 제공 없이 PF 수수료를 부과하여서는 아니된다.
※ PF 수수료 부과 가능 여부 (예시 포함)
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용역 제공의 대가에 해당하는 경우 → 수수료 부과 가능
(예) 주선수수료, 자문수수료, 참여수수료, 대리금융기관수수료,
유동화수수료, 인수수수료, 보증수수료, 중도상환수수료,
약정변경수수료, 한도수수료, 증명서수수료 등
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별도 용역 제공이 없는 경우 → 수수료 부과 불가
(예) 분양률 미달 등 발생시 부과하는 패널티 성격의 수수료
만기연장시 신용위험 상승분, 업무원가 등에 대한 대가로 부과하는 만기연장수수료
만기연장시 대주단 구성과 조달구조에 변동이 전혀 없거나 미미한 경우 등 용역 제공이 별도로 있다고 보기 어려운데도 최초 취급시에 이어 만기연장시마다 반복적으로 부과하는 주선·자문·참여수수료 등
※ 대출금리의 구성요소인 신용위험원가, 업무원가 등은 내규에서 정한 대출 심사 및 대출금리 부과 체계 등에 따라 대출금리에 반영 필요
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| 제5조(수수료의 종류 및 정의) |
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금융회사는 PF 수수료의 종류와 그 정의를 내규로 정하여 운영하여야 한다.
금융회사가 PF 수수료를 부과하고자 할 때에는 차주와의 대출약정 등에 PF 수수료의 종류와 그 정의를 명시하여야 하며, 차주가 이를 이해할 수 있도록 설명하여야 한다.
※ PF 수수료의 종류와 정의
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이 모범규준에서 정하는 PF 수수료의 종류와 정의는 다음과 같다.
1. 주선수수료 : PF 금융의 주간사로서 대주단을 구성·모집하는 대가로 수취하는 수수료
2. 자문수수료 : 해당 부동산 개발 사업의 타당성 분석 및 자금조달 등과 관련한 금융 자문의 대가로 수취하는 수수료
3. 참여수수료 : 주간사의 금융주선에 따라 대주단 참여의 대가로 수취하는 수수료(다만 용역 제공의 대가에 한하며, 대출금리를 구성하는 신용위험원가, 업무원가 등은 PF 수수료로 부과하여서는 아니된다)
4. 대리금융기관수수료 : 대리금융기관으로서 대출 실행 후 자금관리 등 업무 수행의 대가로 수취하는 수수료
5. 유동화수수료 : 특수목적법인(SPC 등)의 설립·관리 등 유동화증권의 발행에 따른 대가로 수취하는 수수료
6. 인수수수료 : 유동화증권 미매각분 등에 대한 인수 대가로 수취하는 수수료
7. 보증수수료 : 유동화증권에 대한 채무보증의 대가로 수취하는 수수료
8. 중도상환수수료 : 차주 등이 당초 상환 일정에 의하지 않고 대출을 조기에 상환함에 따라 발생하는 수수료
9. 약정변경수수료 : 차주의 대출 약정상 조건 변경 등에 따라 발생하는 수수료
10. 한도수수료 : 당초 한도 중 미인출 금액에 대하여 수취하는 수수료 또는 한도 약정 부여에 따른 수수료
11. 증명서수수료 : 증명서(대출 확약서(letter of commitment) 등 포함) 발급 대가로 수취하는 수수료
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금융회사는 이 모범규준에서 정한 PF 수수료 외의 PF 수수료를 부과할 필요성이 있는 경우, 그 PF 수수료의 종류와 정의를 내규로서 정하여야 한다. 이 경우 금융회사는 동 PF 수수료를 내규로서 정한 근거를 기록ㆍ관리하여야 한다.
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| 제6조(사전적 정보 제공) |
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금융회사는 PF 수수료의 부과 대상이 되는 용역수행 계획을 차주가 충분히 이해할 수 있도록 용역 수행 전에 「용역수행 계획서」를 차주에게 작성ㆍ교부하여야 한다.
※ 「용역수행 계획서」에 포함하여야 할 사항(예시)
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제공하는 용역의 주요 내용
용역수행에 소요되는 기간 및 인력
외부 전문기관(법무ㆍ회계법인 등)에 대한 업무 위탁사항 둥
※ 제5조 내지 제7조는 주선ㆍ자문ㆍ참여ㆍ대리금융기관 수수료에 적용하며, 그 밖의 수수료의 경우에는 수수료 부과근거를 대출약정 등에 포함하여 차주에게 설명하는 방식으로 운영 가능
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| 제7조(사후적 정보 제공) |
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금융회사는 PF 수수료의 부과 대상이 되는 용역수행이 완료된 경우 「용역 결과보고서」를 작성하여 차주에게 교부하여야 한다.
※ 「용역 결과보고서」에 포함하여야 할 사항(예시)
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제공한 용역의 주요 내용
용역수행에 소요된 기간 및 인력
용역수행과 관련한 계약서, 공문 등 증빙 포함
(차주에게 제공하는 용역수행 증빙의 범위와 수준은 금융회사가 부동산 개발 사업장의 규모, 용역수행의 난이도 등을 고려하여 내규로 정할 수 있음)
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| 제8조(내부 관리) |
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금융회사는 PF 수수료와 관련된 용역수행 이력을 관리하기 위한 내부 전산시스템을 마련·운영하여야 한다.
※ 내부 전산관리가 필요한 사항(예시)
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용역 계약서
일자별(또는 기간별) 용역수행 경과
외부 전문기관(법무ㆍ회계법인 등)에 위탁한 업무 수행 결과
④ 용역수행 관련 회의록, 공문, 이메일 등 증빙
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| 제9조(내부통제 체계 운영) |
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금융회사는 부동산PF 금융 업무를 수행하는 과정에서 발생 가능한 위험을 효과적으로 인식ㆍ통제하기 위한 내부통제 체계를 구축하여야 한다.
금융회사는 부동산PF 익스포져 규모, 부동산PF 취급이 민원ㆍ소송 등 운영리스크에 미치는 영향, 부동산PF 취급 과정에서의 이해상충 발생 가능성 등을 내부통제 체계 구축시 반영하여야 한다.
금융회사는 다음 각 호의 사항을 포함하여 내부통제기준을 마련·운영하여야 한다.
| 1. | 부동산PF 금융 담당 조직 구조 및 해당 조직의 업무에 관한 사항 |
| 2. | PF 수수료의 적정성을 검증하는 기준ㆍ절차(이 모범규준에서 정한 PF 수수료의 부과 대상, 종류와 정의, 차주에 대한 정보제공 기준 등을 말한다.)에 관한 사항 |
| 3. | 부동산PF 금융 취급시 「이자제한법」, 「대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률」(이하 「대부업법」)에 따른 최고이자율 준수 여부를 점검하는 기준ㆍ절차에 관한 사항 |
| 4. | 부동산PF 금융 취급시 「금융소비자보호에 관한 법률」에 따른 불공정 영업행위를 방지하기 위한 기준ㆍ절차에 관한 사항 |
| 5. | PF 금융 업무를 담당하는 임직원의 사익 추구 등 위법행위를 방지하기 위한 기준ㆍ절차 등에 관한 사항 |
※ 내부통제 체계 운영(예시)
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내부통제 체계가 견제와 균형의 원칙에 따라 원활히 작동될 수 있도록 부동산PF 금융 관련 조직을 다음과 같이 분리하여 운영
1. 영업 부서 : 부동산PF 금융 취급 업무를 수행하는 조직으로서 제1선 내부통제를 담당
2. 관리 부서 : PF 수수료의 적정성 검증, 부동산PF 금융 관련 위법ㆍ불공정 행위 방지 등 관리ㆍ점검 업무를 수행하는 조직으로 제2선 내부통제를 담당(기존의 준법감시 부서가 수행하는 것도 가능)
영업 부서와 관리 부서의 내부통제 점검 결과 취약점이 발견되는 경우 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」에 따른 책무구조도 또는 금융회사 내규 등에 따른 경영진 보고 등 이행 필요
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| 제10조(수수료 적정성 점검) |
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금융회사는 다음 각 호의 사항을 포함하여 PF 수수료의 적정성을 점검하여야 한다.
| 1. | PF 수수료의 산정ㆍ부과 기준 및 근거가 적정한지 여부 |
| 2. | 법정 최고이자율 준수 등 PF 수수료가 관련 법규 등을 준수하여 산정 또는 부과되었는지 여부 |
| 3. | PF 수수료의 부과 근거인 용역수행 정보가 차주에게 적정하게 제공되었는지 여부 |
| 제11조(최고이자율 준수 점검) |
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금융회사는 PF 수수료 중 「이자제한법 제4조」에 따른 간주이자로 포함되는 항목을 식별하고, 간주이자와 대출이자의 합계가 「이자제한법」 및 「대부업법」상 법정 최고이자율 한도를 초과하는지 여부를 전산으로 점검하는 체계를 구축하여야 한다.
금융회사는 대출 취급 시점뿐만 아니라, 대출 기간 중(만기연장ㆍ중도상환 등 대출조건 변경의 경우를 포함한다) 법정 최고이자율 초과 여부를 점검하여야 하며, 동 점검 결과를 기록ㆍ관리하여야 한다.
법정 최고이자율 준수 관련 계산 방식은 「이자제한법」, 「대부업법」 및 금융위원회의 「대부업 관리·감독지침」에서 정하는 바에 따른다.
| 제12조(불공정 영업행위 방지) |
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금융회사는 다음 각 호의 사항을 포함한 불공정 영업행위가 발생하지 않도록 예방ㆍ점검하는 체계를 운영하여야 하며, 불공정 영업행위가 발견되는 경우 적시에 시정 또는 조치되도록 하여야 한다.
| 1. | 부동산PF 금융 취급과 관련하여 차주의 의사에 반하여 다른 금융상품의 계약 체결(예 : 구속성예금 가입 등)을 강요하는 행위 |
| 2. | 부동산PF 금융 취급과 관련하여 차주에게 부당하게 담보를 요구하거나 보증을 요구하는 행위 |
| 3. | 부동산PF 금융 취급과 관련하여 차주에게 일방적으로 불리한 계약 조건을 요구하는 행위 |
| 4. | 부동산PF 금융을 담당하는 금융회사 임직원이 업무와 관련하여 편익을 요구하거나 제공받는 행위 |
부 칙 (2025.1.23)
제1조(시행일)
이 모범규준은 2025년 1월 24일에 시행한다.
제2조(적용대상 및 경과조치)
이 모범규준은 제1조에 의한 시행일 이후 체결되는 부동산PF 약정(만기연장 약정을 포함한다)에 적용한다.
이 모범규준 시행 전에 체결된 부동산PF 약정에 따라 부과하였거나 부과 예정인 PF 수수료와 관련된 사항은 이 모범규준에도 불구하고 기존 약정에서 정한 바에 따른다.
[별표/서식 파일]