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| 이 가이드라인은 부동산신탁사의 재개발·재건축 등 정비·개발사업의 활성화를 위해 주요 단계별로 업무처리방법을 표준화하여 제공하고자 제정되었습니다. 정비·개발사업 수행의 각 단계별로 업무처리시 준수해야할 사항을 정하고 있으며, 각 사의 내규, 지침 등에 반영하여 주시기 바랍니다. 다만, 관련 법령 및 제도 등에서 달리 정하는 경우에는 해당 법령 및 제도 등을 따라야 하며, 정비·개발사업이 진행되는 개별 사업장의 세부 사정과 관련 법령 및 제도의 제·개정에 따라 필요한 경우 각 부동산신탁사의 추가 검토와 판단으로 일부 적용을 달리 할 수 있습니다. |
| 1. 적용범위 |
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| □ | 본 가이드라인은 부동산신탁사가 「도시 및 주거환경정비법(이하, 도시정비법) 」,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하, 소규모주택정비법) 」, 「도심복합개발 지원에 관한 법률(이하, 도심복합개발법) 」에 따른 정비·개발사업(이하, 정비사업이라 함) 을 시행·대행하는 경우에 적용함 |
| 2. 사업장 진입 단계 |
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| □ | (시행자 방식) 예비신탁사 선정 및 MOU 체결 전 업무처리시 준수사항 |
| ○ | 조합 등 다른 시행방식을 원하는 주민들이 있을 경우 해당 정비사업 참여에 유의하여야 함 |
| ○ | 도시정비법에 따른 재개발·재건축 사업의 준비 및 추진을 위한 협약을 체결하는 경우 : 토지등소유자의 30%의 동의를 받아 신탁사를 공개 모집한 후 협약을 체결함을 확인하여야 함 |
| ○ | 소규모주택정비법에 따른 정비사업의 준비 및 추진을 위한 협약을 체결하는 경우 : 주민간 의견이 상이할 경우 사업에 장애가 될 수 있으므로 신탁방식 추진에 대한 반대의견을 확인 *하고 해당 결과에 따라 참여여부를 결정하여야 함 |
| * | (예시) 반대의견 접수(현장 또는 온라인) 안내 현수막 게시 등 반대의견 확인방법 마련·운영 |
| - | 반대의견 확인 결과 전체주민의 25%를 초과하는 반대의사가 확인되는 경우 해당 사업 참여를 보류하여야 함 |
| - | 신탁사는 사업 참여시 해당 사업장의 반대의견 확인과 관련한 기록 또는 운영자료 등을 보관하여야 함 |
| □ | (시행자·대행자 방식) 불건전 영업행위 금지 |
| ○ | 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 등 관계법령이 정하는 바에 따라 정비사업과 관련하여 다음의 행위를 하지 않아야 함 |
| - | 손실을 보전하거나 일정한 이익을 보장하는 행위 |
| - | 현실성이 매우 낮거나 통상적인 수준을 벗어난 조건을 제시하는 행위 |
| ※ | (예시) 재산상의 이익 제공 또는 제공 약속, 시중 담보대출 금리 이하의 금리 제공(무이자 대지급 포함), 법적 한도를 초과하는 이주비 지원 등 |
| 3. 사업자 지정고시 단계 |
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| □ | (시행자·대행자 방식) 신탁업자로서 신탁업무 수행을 위해 필요한 신탁계약을 체결하여야 하며, |
| ○ | 신탁의 계산으로 최초 금전을 차입하기 전까지는 정비사업의 안정적 추진, 위험관리 필요성 등을 고려하여 정비구역 면적 중 적정한 면적 이상의 토지 * 를 수탁하여야 함. 다만, 관련 법령 등으로 최소 토지 수탁 비율 및 시기를 정한 경우 이를 준수하여야 함 |
| * | (예시) 시행규정에 따라 정비사업 위원회를 설치하는 경우 정비사업위원회의 구성원인 토지등소유자가 소유한 토지의 면적 이상에 해당하는 토지(대행자 방식의 경우에는 이에 준하는 수준의 토지의 면적 이상) |
| ○ | 또한, 정비사업의 진행상황을 고려하여 필요한 경우에는 추가적인 토지를 수탁하여야 하며, 이를 위한 내부 프로세스를 마련하여야 함 |
| 4. 시공사 선정 단계 |
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| □ | (시행자·대행자 방식) 시공사 선정 입찰지침을 수립하여야 함 |
| ○ | 입찰지침 마련 시「도시정비법」, 「정비사업 계약업무 처리기준」 등 관련 법령, 조례, 기준 등을 반영하여 위법사항이나 누락사항이 없도록 철저히 점검하여야 함 |
| ○ | 필요한 경우 지방자치단체와 사전에 충분히 협의하여야 하며, 시공사 선정을 위한 입찰은 정비계획을 충분히 검토하여 진행하여야 함 |
| □ | (시행자·대행자 방식) 시공사 선정절차를 철저히 관리하여야 함 |
| ○ | 시공사가 입찰지침에서 정한 중요한 내용을 위반하거나 지침에 반하는 내용을 포함하여 입찰에 참여한 경우 해당 시공사를 제척하거나, 시행자와 제척여부를 협의하여야 함 |
| * | (예시) 시공사 선정 시에 도시정비법 제29조 및 계약업무 처리기준, 소규모주택정비법 제20조, 도심복합개발법 제16조등 위반여부 확인 |
| 5. 정비사업 수행 단계 |
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| □ | (시행자·대행자 방식) 사업 인허가 관리를 철저히 하여야 함 |
| ○ | 정비사업 수주 시인허가 단계별 구체적인 계획을 작성 후 사내 전산망 등으로 인허가 일정을 관리하여야 함 |
| ○ | 사업참여를 위한 사내 내부심의를 통과한 후 일정기간(6개월 등) 단위로 지정고시 등 주요 진행상황의 내부점검을실시하여야 함 |
| □ | (시행자 방식) 정비사업 관련 사업비 투입 및 사업비 조달을 위한 자금차입 시 리스크 관리를 위한 준수사항 |
| ○ | 금융투자업규정 상 적정한 수준의 영업용순자본비율을 유지하고 토지신탁한도를 준수하기 위해 자기자본 대비 과도한 차입이 발생하지 않도록재무건전성을 관리하여야 함 |
| ○ | 주택도시보증공사가 보증을 제공하는 대출을 통해 사업비를 차입하는 경우 주택도시보증공사와 채무상환 특약(신탁재산에 한정하여 채무상환 실시)이 포함된 형태의 표준사업약정서를 체결하기 위해서는 대출금융기관과 체결하는 대출약정서에도 반드시 차주로서의 의무와 책임을 신탁재산만을 한도로하는 내용 *을 특약사항에 포함하여야 함 |
| * | (특약문구 예시) 차주(신탁사)는 도시정비법에 따른 본건 사업의 사업시행자로 이 약정을 체결하는 것이므로, 금융관련 계약에 따른 차주의 의무 및 책임의 부담은 본건 사업과 관련된 차주(신탁사)의 신탁재산만을 한도로 한다. |
| □ | (시행자·대행자 방식) 기타 주요 상황을 철저히 관리하여야 함 |
| ○ | 추진 단계별 * 로 사내 점검 또는 심의회의를 개최하는 등사업성 및 추진상황에 대한 점검프로세스를 마련하여야 함 |
| * | (예시) 사업시행계획 전체회의 전 추정분담금 점검, 관리처분안 계획 시 관리처분 심의, 착공 전 착공점검회의, 준공 12개월 전 관리처분 변경 점검 |
| ○ | 사업성 환경에 중대한 변화 *가 있는 경우, 사내 유관부서(리스크관리, 법무, 기획 등) 간 점검회의를 개최하고 대응방안을 수립하여야 함 |
| * | (예시) 신탁계약 체결시점 대비 2% 이상의 분양총액 또는 공사비 변동, 시공사 상황 급변, 인허가 단계별로 건축규모와 같은 조건의 변동 예상 등 |
| 6. 시행일 |
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| □ | 본 가이드라인은 2025년 9월 12일부터 시행 |
| ○ | 단, ‘2. 사업장 진입단계'에 관한 사항 중 도시정비법에 따른 재개발·재건축 사업의 협약에 관한 부분은 2025년 6월 4일 이후 신탁업자를 공개모집하는 경우부터 적용하고, 그 외 정비사업의 협약에 관한 부분은 본 가이드라인 시행일 이후 업무협약을 최초로 체결하는 경우부터 적용 |