금융투자협회 법규정보시스템 | 대체투자펀드 리스크관리 모범규준

제1조(목적)

이 모범규준은「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 "자본시장법"이라 한다) 제6조에 의한 집합투자업자(이하 "회사"라 한다)가 부동산집합투자기구와 특별자산집합투자기구를 설정ㆍ운용함에 있어 투자대상자산과 관련한 제반 리스크를 평가·관리하고 투자자를 보호하기 위하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

제2조(적용범위)

①	이 모범규준은 자본시장법 제229조에 의한 집합투자기구의 종류 또는 제9조제19항에 의한 사모집합투자기구 여부와 관계없이 집합투자재산의 50% 이상을 부동산 또는 특별자산에 투자하는 집합투자기구(이하 "대체투자펀드"라 한다)에 적용한다.

②	부동산 투자는 실물 부동산에 대한 직접 투자뿐만 아니라 부동산 담보대출, 부동산 개발사업 영위 또는 개발사업에 대한 대출(PF대출), 타 부동산펀드의 수익증권 취득 등 형태를 불문하고 실질적으로 부동산 관련 자산에 투자하는 것을 말한다.

③	특별자산 투자는 증권 및 부동산을 제외한 자산에 투자하는 것으로 사회간접자본 투자, 자원개발사업 투자, 항공기 또는 선박투자, 대출채권 인수, 기업 인수금융 등 다양한 투자대상이 있을 수 있으며 실물, 지분, 대출채권, 수익증권 등 투자형태를 불문한다.

제3조(대체투자펀드 리스크관리 기본원칙)

①	회사는 회사가 운용하고 있는 대체투자펀드의 특성, 규모 등을 감안하여 대체투자와 관련한 제반 리스크를 관리하기 위한 조직(이하 "리스크관리조직"이라 한다)을 두고 동 리스크관리 조직의 권한과 책임을 정하여 문서화하여야 하고, 리스크관리조직에 대체투자펀드의 설정·운용·해지 등 전반적인 업무를 직접적으로 수행하는 부서(이하 "운용부서"라 한다) 대비 적절한 인원을 배치하여야 한다.

②	제1항의 리스크관리조직은 운용부서와 독립적인 지위에서 운영되어야 하고 운용부서와는 별도의 기능(투자심의위원회 등의 의사결정기구에서 안건 상정 시 운용부서와 별도의 안건 작성 등)을 수행하여야 한다.

③	회사는 대체투자펀드의 투자와 관련한 제반 리스크를 인식, 측정, 통제, 관리하기 위한 정책과 절차를 마련하고 이를 문서화하여야 한다.

④	회사는 제3항의 정책과 절차가 준수될 수 있도록 효과적인 내부통제체계를 갖추어야 하며 동 정책과 절차의 준수 여부를 정기적으로 점검하고 점검결과를 기록·유지하여야 한다.

⑤	대체투자펀드와 관련한 제반 리스크에는 회사의 부적절한 내부통제 절차 및 운영, 인력 및 시스템에 대한 관리부실 등으로 인해 발생할 수 있는 리스크(이하 "운영위험"이라 한다)를 포함하여야 하며 제3항의 정책과 절차에는 운영위험에 대한 통제 및 관리를 포함하여야 한다.

⑥	회사의 이사회 및 경영진(집행임원, 본부장 등 그 명칭과 관계없이 대체투자펀드 운용에 관하여 중요한 의사결정을 수행하는 자)은 대체투자펀드의 리스크를 종합적으로 관리하고 통제해야 하며, 회사의 리스크관리 정책과 절차가 적정한지를 지속적으로 점검하여야 한다.

제4조(리스크의 인식과 측정)

①	회사는 회사가 운용하고 있거나 운용하고자 하는 대체투자펀드의 투자대상 자산종류별, 투자형태별 특성에 따라 발생 가능한 리스크를 정의하고 이를 인식하고 측정하기 위한 정책과 절차를 마련하여야 한다.

< 부동산 펀드 투자형태별 리스크 및 측정(예시) >

투자형태	제반 리스크	리스크 측정수단
임대형	임대안정성, 임차료 신용위험, 매각지연 위험, 부동산가격 하락 위험, 소송 등 법률위험, 담보대출 관련 주요 약정 위반(LTV 요건 등) 발생 위험, 재융자 등 과정에서의 대출 가능 금액 감소 위험, 공실 위험(주요 임차인 퇴거 위험, 중도 계약 해지 위험 등) 등	해당 부동산 및 주변 상권 임대율 추이, 임차인 신용등급, 임대료 지급의 안정성, 담보대출 잔여 만기, LTV, 자본환원율 등
대출형	원리금 상환위험 등 차주 신용위험, 담보가치 하락위험, 선순위 대주 요구 등에 따른 추가출자 위험 등	차주 신용등급, 대출채권 변제순위, LTV, 부채상환계수, 자본환원율 등
개발형	인허가 또는 공사진행 등 사업위험, 준공위험, 준공후 Exit 위험 등	공정률, 시공사 신용등급, 책임준공 또는 채무인수약정 등 안전장치, 분양률, 자본환원율 등
PF대출형	원리금 상환위험 등 차주 신용위험, 준공위험 등	공정률, 분양률갭, 대출채권 변제순위, LTV, 시공사 신용등급, 책임준공 또는 채무인수약정 등 안전장치, 자본환원율 등

②	해외 자산에 투자하는 경우에는 국가위험, 환위험 등을 추가로 고려하여야 하고 별표 1을 참조하여 관련 리스크를 검토하여 이를 문서화하여야 한다.

③	회사는 회사가 운용하고자 하는 대체투자펀드의 투자대상 자산종류별, 투자형태별 특성에 따라 발생 가능한 리스크에 대하여 투자설명서 등을 통하여 투자자에게 적절히 전달하여야 한다.

제5조(사전심사)

①	회사는 대체투자펀드를 설정하고자 하는 경우 사전에 투자대상자산에 대한 사업성 및 제반 리스크 분석을 실시하여야 한다.

②	회사는 제1항의 사업성 및 리스크 분석을 실시함에 있어 운용부서, 운용부서와 독립적인 리스크관리조직 및 준법감시조직, 투자심의위원회 등 의사결정 기구의 권한과 책임을 정하여야 하며 심사절차 및 결과를 문서화하여야 한다.

③	제1항의 사업성 및 리스크 분석에는 제4조에 따라 인식한 투자대상별 리스크 종류, 리스크 종류별 리스크수준 및 관리방안 등을 포함하여야 한다.

④

회사는 국내자산뿐만 아니라, 해외자산에 투자하는 경우에도 별표 2를 참조하여 충분하고 적합한 현지 실사(on-site due diligence)의 과정을 거쳐 투자 여부를 결정하여야 하며, 투자자 보호에 지장을 초래하지 않으며, 자산의 성격상 현지 실사가 적합하지 않다고 판단할 경우에는 제3조제6항에 따른 이사회 또는 경영진의 승인을 받아 이를 대체할 만한 절차를 마련하여 실시하고 현지 실사가 불가능하거나 적합하지 않다고 판단한 이유, 실사방법의 변경이 투자자 보호에 미치는 영향, 대체적으로 실시한 절차 및 그 결과를 기록·유지하여야 한다.

⑤	회사는 제2항의 권한과 책임을 정함에 있어 필요시 리스크관리조직 또는 준법감시조직의 장 등에게 투자심의위원회에서 재의요구권을 부여할 수 있다.

⑥	회사는 해외자산에 투자하는 경우 브로커 등 거래를 소개해 준 자(이하 "거래소개자"라 한다)에 대한 평가 및 검토에 대한 정책과 절차를 마련하고 문서화하여야 하며, 별표 3을 참조하여 거래소개자에 대해 검토하고 이를 문서화하여야 한다.

⑦	회사는 현지 실사업체 선정 시 거래상대방 및 거래소개자 등과 독립된 업체를 선정하여야 하며, 해외자산에 투자하는 경우 객관적인 현지 실사업체 선정을 위하여 별표 4를 참조하여 현지 실사업체 선정에 대한 정책과 절차를 마련하고 이를 문서화하여야 한다.

⑧	회사는 투자심의위원회 등 의사결정기구의 의결정족수 및 구성 요건을 합리적으로 마련하여야 한다.

< 사전심사내용 (예시) >

￭ 사업성분석

• 사업개요, 구조도, 자금투입일정
• 현금흐름분석
• 입지분석 및 인근사례
• 시장상황 및 환경분석
• 외부전문가의 검토의견
• 자금회수방안
• 투자대상자산에 대한 보험가입, 보증 또는 담보 등 안전장치
• 실사결과
• 공정가치평가방법
• 미래 영업이익 독자적 평가 등

￭ 리스크분석

• 투자대상자산과 관련한 제반 리스크의 유형, 리스크 측정방법 및 관리방안
• 현지 운용사 및 현지 사무관리회사 등에 대한 평가결과
• 역외재간접펀드의 투자대상자산 관련 정보를 적시에 입수하여 평가할 수 있는 수단
• 민감도분석: Worst case에 대한 분석 및 대응방안
• 메자닌 대출 관련: 대출구조 및 담보의 실질가치 검토
• 원금손실이 발생하는 담보가치 하락률
• 주요 계약 조건 검토: DIL(Deed in Lieu) 조건 등

제5조의2(외부전문가 검토)

①	회사는 해외자산에 투자하는 경우 외부전문가로부터 법률실사, 세무·재무실사, 물리실사, 감정평가 등을 받아야 한다.

②	회사는 제1항의 외부전문가 선정 시 거래상대방과 독립된 전문가를 선정하여야 하며, 별표 4를 참조하여 외부전문가 선정에 대한 정책과 절차를 마련하고 이를 문서화하여야 한다.

제5조의3(펀드 설정 기준)

회사는 해외자산에 투자하는 경우 별표 5를 참조하여 대체투자펀드 설정에 대한 정책과 절차를 마련하고 이를 문서화하여야 하며, 일반투자자 보호를 위하여 공모집합투자기구에 대해서는 사모집합투자기구보다 강화된 설정 기준을 마련하여야 한다.

제5조의4(계약조건에 대한 검토)

①	회사는 대체투자와 관련된 계약조건을 검토하고, 이와 관련된 내부 절차를 마련하여야 한다.

②	회사는 리스크관리가 가능하도록 계약조건을 충실하게 작성하고 이를 문서화 하여야 한다.

제6조(수수료 및 계약관리)

①	회사는 대체투자펀드 운용과 관련하여 외부용역 계약 등을 체결하는 경우 계약의 적정성에 대한 검토내용, 계약 업체 선정 기준 및 선정 이유 등을 문서화하고 계약의 목적, 수행업무의 범위, 계약기간, 수수료 등 제반 사항을 용역계약서에 포함하여 보관하여야 한다.

②	회사는 대체투자펀드의 설정을 위한 사전심사시 향후 집합투자기구가 지출하게 될 각종 보수 및 수수료의 종류, 지급기준 및 부과절차, 외부자문용역에 대한 계획 등을 미리 정하고 그 적정성을 검토하고, 내부통제부서와의 합의 등 별도 내부승인 절차를 거쳐야 한다.

③	회사는 외부용역 계약서 및 운용지시서와 외부용역 결과 보고서 등 증빙자료를 기록 및 유지하여야 한다.

④	회사는 이해상충의 소지가 있는 이해관계자와의 외부용역 계약 시 계약가능한 제3자와의 비교를 통하여 용역수수료의 공정성, 계약의 필요성 및 용역내용 등에 대한 검토절차를 마련하여야 한다.

⑤	펀드 설정 실패 시 발생한 용역비용은 다른 펀드 비용으로 계상할 수 없도록 펀드 간 용역비용 분리 기준을 마련하여야 한다.

⑥	부동산 등 자산의 취득원가에 가산할 수 있는 비용은 구입에 직접 관련된 지출로 한정하고, 부동산 등 구입에 직접 관련이 없는 펀드투자자 모집·주선 등 판매행위 관련 자문수수료는 발생 즉시 비용 처리하여야 한다.

⑦	부동산 등 자산의 취득을 위한 대출계약으로 인해 발생한 대출취급수수료 등은 실질적인 이자비용의 성격이므로 대출기간 동안 안분하여 비용 처리하여야 한다.

제7조(사후관리)

①	회사는 대체투자펀드의 설정 이후에도 다음 각 호의 사항을 최소 연 1회 등 주기적으로 분석(대체투자펀드에 특이사항 발생 시에는 수시로 분석한다)하고 검토하는 사후관리 정책과 절차를 마련하여야 한다.

1.	제4조제1항에 따른 자산종류별, 투자형태별 리스크 현황

2.	제4조제1항에 따른 리스크의 범위 및 정의, 측정수단 등을 수정해야 할 필요성

3.	제5조제1항에 따른 투자대상자산에 대한 사업성 변동내용

②	회사는 제1항의 사후관리를 실시함에 있어 운용부서, 운용부서와 독립적인 리스크관리조직 및 준법감시조직, 리스크관리위원회 등 의사결정 기구의 권한과 책임을 정하고 이를 문서화하여야 한다.

③	회사는 제1항에 의한 주기적인 사업성 및 리스크 분석 결과를 평가보고서 등의 형태로 별표 6을 참조하여 문서화하고 운용부서와 독립적인 리스크관리조직 및 준법감시조직에서 동 분석 결과의 적정성 등을 검토하며 리스크관리위원회 등 의사결정기구 등에 적절히 보고할 수 있는 보고체계를 갖추어야 한다.

④	제3항에 의한 평가보고서에는 제9조에 의한 평가결과를 포함하여야 하며 자산운용보고서 등을 통하여 투자자에게 적절히 전달하여야 한다.

< 사후관리 평가대상 (예시) >

￭ 사업 관련 변동내역

• 사전심사시의 현금흐름분석, 시장상황 및 환경분석 등의 변동
• 투자대상 관련 소송이나 분쟁 등 발생여부
• 재실사 결과
• 재평가 결과

￭ 리스크분석

• 사전심사시 파악한 리스크 종류, 리스크 종류별 리스크수준 등에 대한 변동내역 및 관리현황
• 현지 운용사 및 현지 사무관리회사 등에 대한 주기적 평가결과

제8조(재간접펀드 등)

①	회사는 수익증권, 대출채권 등 투자형태와 관계없이 해외 운용사를 포함한 다른 운용사(이하 "타운용사"라 한다)가 운용하는 집합투자기구나 PEF 등에 투자하는 경우 타운용사의 운용능력과 리스크관리 능력, 투자대상자산에 대한 제반 리스크 및 투자성과를 평가하는 정책과 절차를 마련하고 이를 문서화하여야 한다.

②

회사는 수익증권, 대출채권 등 투자형태와 관계없이 역외재간접 펀드 등 해외 운용사의 집합투자기구나 PEF 등(이하 "역외재간접 펀드 등"이라 한다)에 투자하는 경우 펀드 설정 전 충분하고 적합한 현지 실사(on-site due diligence)를 하여야 하며 투자자 보호에 지장을 초래하지 않으며, 자산 또는 투자구조의 성격상 현지 실사가 적합하지 않다고 판단할 경우에는 제3조제6항에 따른 이사회 또는 경영진의 승인을 받아, 이를 대체할 만한 절차를 마련하여 실시하고 현지 실사가 불가능하거나 적합하지 않다고 판단한 이유, 실사방법의 변경이 투자자 보호에 미치는 영향, 대체적으로 실시한 절차 및 그 결과를 기록·유지하여야 한다.

③	제1항에 의한 평가는 펀드 설정 전뿐만 아니라 설정 이후에도 주기적으로 이루어져야 하며 역외재간접 펀드 등의 경우 현지 운용사뿐만 아니라 현지 사무관리회사 등 필요한 관련자 모두에 대하여 이루어져야 한다.

제9조(투자대상자산에 대한 평가)

①	회사는 자본시장법 제238조에 따른 집합투자재산평가기준에 대체투자펀드의 투자대상자산에 대한 공정가치평가 기준과 절차를 마련하되 평가대상 자산의 유형별로 적절한 평가방법을 선택하고 이를 일관되게 적용하여야 한다.

②	자본시장법시행령 제260조제2항에 따라 집합투자재산평가위원회가 공정가액을 평가하는 경우 실물 부동산 등에 대해서는 감정평가업자의 감정평가가격 등 외부 전문기관의 평가가격을 우선적으로 고려하여야 하며 외부 전문기관의 평가가 곤란한 자산의 경우에는 이를 대체할 만한 적절한 평가방법을 정하여야 한다.

③	집합투자재산평가위원회가 외부 전문기관의 평가결과 또는 사전에 정한 공정가치 평가방법을 집합투자재산평가에 적용하지 않기로 결정한 경우에는 그 사유 및 의사결정 과정을 기록·유지하여야 한다.

④	제1항 및 제2항에 따른 공정가치 평가는 최소 연 1회 이상 주기적으로 이루어져야 하며 회사는 대체투자펀드의 설정을 위한 사전심사시 해당 펀드에 대한 공정가치 평가방법 및 평가주기 등을 포함한 평가계획을 문서화하여야 한다.

⑤	투자대상 자산이 대출채권인 경우 주기적으로 차주의 경영 및 재무상태, 미래현금흐름 등을 감안하여 신용위험 변동상태를 면밀히 모니터링하고 대출채권의 상각 필요성 여부에 대하여 검토하여야 한다.

⑥	재간접 펀드 등의 경우에는 타운용사 등의 평가정책을 확인하고 회사의 정책과 부합하는지를 판단하여야 하며 주기적으로 타운용사 등의 평가보고서를 입수하여 평가결과의 적정성을 검토하여야 한다.

⑦	투자대상자산이 부동산 PF 관련 자산 등인 경우 제4항에도 불구하고 별표 7에 따라 매분기별로 부동산 PF 사업장별 사업성을 평가하여야 한다.

⑧	투자대상자산의 공정가치평가는 운용부서와 독립적으로 이루어져야 한다.

제9조의2(집합투자재산평가위원회 운영 등)

①	회사는 투자대상자산의 평가업무 담당 부서 임직원이 평가업무를 공정하게 수행할 수 있도록 업무의 독립성을 보장하여야 하고, 이에 필요한 규정과 절차, 조직 및 시스템을 갖추어야 한다.

②	제1항에도 불구하고 평가업무 담당 부서의 독립적인 업무 수행이 어려운 경우에 회사는 외부전문가를 포함하여 집합투자재산평가위원회를 구성하여야 한다.

③	제2항의 외부전문가는 회사의 임직원 및 주주(임직원 및 주주의 특수관계인을 포함한다)가 아닌 자로서 다음 각 호의 자 중에서 선임 하여야 한다.

1.	공인회계사, 감정인, 신용평가를 전문으로 하는 자, 변호사, 변리사 또는 세무사, 그 밖에 이에 준하는 자격을 가진 자

2.	금융·재무 등 증권관련분야, 자산운용·평가분야 또는 집합투자재산 관련 분야의 석사학위 이상의 학위 소지자

3.	「금융투자전문인력과 자격시험에 관한 규정」제2-6조제1항 각 호(제5호는 제외한다), 제2-7조제1항 각 호(제2호 및 제9호는 제외한다), 제3-18조제2호 및 제3호의 요건을 갖춘 자

4.	집합투자재산 운용·평가·위험관리 또는 준법감시 업무에 3년 이상 종사한 자

5.	그 밖에 제1호부터 제4호에 준하는 전문성을 갖춘 자

④	집합투자재산의 평가업무 담당 임원 또는 제2항의 외부전문가는 그 집합투자재산의 운용업무 담당 부서에 자산운용보고서, 집합투자재산의 평가보고서 등 관련 자료의 열람ㆍ복사를 요청하거나 평가에 필요한 자료의 제출을 요구할 수 있다. 이 경우, 요청 또는 요구를 받은 자는 지체없이 이에 응하여야 한다.

⑤	준법감시인은 제4항에 따른 자료의 열람ㆍ복사ㆍ제출이 원활히 이루어질 수 있도록 지원하여야 한다.

제10조(비상대응계획)

①	회사는 급격한 시장상황의 악화 등 예기치 못한 위기상황에 적절하게 대처하기 위하여 별표 8을 참조하여 체계적인 정책과 절차를 마련하여야 한다.

②	제1항의 정책과 절차는 위기상황에 대한 정의, 위기상황을 인지하고 보고하는 절차, 위기상황에 대한 대응주체 및 방법, 펀드 수익자 및 판매사에 대한 통보절차, 투자금 회수방안 등을 포함하여야 한다.

③	회사는 판매사와 협의하여 위탁판매계약에 위기상황 발생시 수익자에 대한 통보 등 판매사의 역할에 대한 내용을 포함하여야 한다.

< 위기상황 예시 >
• 시공사 부도
• 해외운용사 등의 계약위반
• 투자대상자산의 화재 또는 자연재해 발생
• 차주의 채무불이행
• 전반적인 시장상황 악화로 인한 투자대상자산의 부실발생 가능성 증가 등

제11조(성과보상체계)

①	회사는 대체투자와 관련된 성과의 측정, 배분, 지급주기, 방식 등 임직원의 대체투자 업무와 관련된 성과보상체계의 원칙과 기준을 마련하여야 한다.

②	회사는 다음 각 호의 사항을 반영하여 대체투자와 관련한 성과보상체계를 마련하여야 한다.

1.	대체투자 관련 성과, 비용 및 리스크가 균형있게 반영되도록 설정할 것

2.	단기성과 중심의 보상체계가 이뤄지지 않도록 설정할 것

3.	거래별 시장위험, 신용위험 등 리스크 속성이 체계적으로 반영될 수 있도록 설정할 것

③	리스크관리조직의 장, 준법감시인의 경우 영업부서와 달리 대체투자 성과가 보상과 연동되지 않도록 하는 등 독립적인 기준에 근거한 성과보상체계가 마련되어야 한다.

제12조(평가 및 활용)

한국금융투자협회 동 모범규준 이행내역을 조사하고, 그 결과를 각 회사의 위험관리현황에 대한 평가 등 자율규제업무에 활용할 수 있다.